O Vinci Logística FII (VILG11) concluiu em 1º de outubro a compra do Multimodal Campinas por R$ 140 milhões. O ativo tem 46,3 mil m², cap rate de entrada de 9,9% e elevou a exposição de SP na receita de 17% para 24%. Em setembro, o fundo distribuiu R$ 0,82/cota e manteve guidance até jan/27.

Nas últimas 24 horas, VILG11 apareceu em notícias setoriais sobre o risco de a reforma tributária reduzir parte da atratividade logística de Extrema (MG), um polo relevante para o comércio eletrônico e com exposição em fundos do segmento. O ponto central é que a migração para a tributação no destino e a redução gradual de incentivos estaduais e municipais até 2032 tendem a enfraquecer vantagens fiscais que ajudaram a consolidar a região, onde a carga de ICMS foi historicamente inferior à de São Paulo e, em operações interestaduais, podia ficar abaixo de 1,3%. Para o fundo, isso sugere um tema estrutural a ser monitorado na alocação e na concentração de ativos na cidade. Ao mesmo tempo, o quadro operacional descrito nas notícias segue apertado: a vacância física em Extrema está em 0% desde o 2T25, enquanto a vacância consolidada nacional do segmento logístico foi de 3,1% no 3T26, e a expansão do comércio eletrônico continua sustentando a demanda, com Mercado Livre, Shopee e Amazon ampliando em 44% a área ocupada entre o 3T25 e o 3T26. Embora a possível perda de competitividade tributária represente um risco de longo prazo para ativos expostos à região, a ocupação plena e a demanda ainda forte indicam que o efeito imediato sobre fundamentos operacionais parece limitado, mantendo o foco do mercado na qualidade dos imóveis e no grau de concentração geográfica do portfólio.

VILG11 apareceu no período mais por reciclagem de portfólio e alocação de capital do que por mudanças amplas de ocupação. No print mais recente, o fundo assinou documento para adquirir um ativo AAA em Campinas por R$140 mi, a cap rate de 9,7%, e locou 13,9 mil m² para a Shopee em Pouso Alegre, com reajuste de 22% no aluguel e recebimento de R$2,6 mi em encargos rescisórios do inquilino anterior, reforçando a captura de aluguel em ativos logísticos bem posicionados. Antes disso, o fundo havia vendido 420.776 cotas de HGLG11, com ganho de capital de R$4,15 mi, mantendo o plano de desinvestimento; em julho, também vendeu 114.678 cotas de HGLG11, gerando R$17,2 mi em caixa e ganho de R$1,14 mi, com posição remanescente então avaliada em R$365,9 mi. O pano de fundo setorial seguiu favorável: no mercado de galpões A+ de São Paulo, a absorção líquida do 3T26 somou 645,1 mil m², acima dos 522,8 mil m² de entregas, levando a vacância consolidada a 4,5%, queda de 0,8 p.p. t/t, enquanto o preço pedido ajustado avançou 14,6% t/t; no raio de até 30 km da capital, a vacância também ficou em 4,5%, com alta ajustada de 15,9% t/t nos preços, e no raio de até 60 km caiu para 3,7%. A demanda permaneceu concentrada em e-commerce, varejo e operadores logísticos, com Mercado Livre e Shopee respondendo por cerca de 25% das locações de galpões A+ no estado no acumulado de 2026. Para investidores, recomenda-se acompanhar a execução da aquisição em Campinas, a monetização adicional da posição em HGLG11 e o potencial de recomposição de aluguel em um mercado ainda apertado.